Fabienne
Benoit
Vice-présidente Ventes aux commercial et développement des affaires - Compagnie d'Assurance titres Chicago Canada
septembre 2016 - Immobilier commercial
Article

L’assurance titres, encore méconnue au Québec, couvre bien plus que certaines irrégularités de titres. Elle pourra par exemple couvrir des empiétements, la non-concordance entre le cadastre et l’occupation, des hypothèques légales de la construction, des éléments liés au zonage municipal et plusieurs autres situations. Qu’en est-il par ailleurs des droits de mutation impayés ?

 

Rappelons qu’avant le dépôt du budget du gouvernement provincial, le 17 mars 2016, la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières établissait notamment que le droit de mutation perçu par les municipalités du Québec à la suite du transfert d’un immeuble devenait exigible au moment de l’inscription de l’acte de transfert au registre foncier.

 

Or, certaines des mesures annoncées à ce budget et entrées en vigueur le lendemain, soit le 18 mars 2016, prévoient que ce droit de mutation est maintenant exigible non plus depuis l’inscription au registre foncier, mais depuis l’acte de transfert.

 

Par exemple, une compagnie qui souhaitait acheter un immeuble le 20 juin dernier a choisi de le faire par l’acquisition des actions de la compagnie déjà inscrite au titre (puisqu’il s’agissait d’une compagnie prête-nom) et du transfert concomitant de l’immeuble sans publier l’acte. Avec les nouvelles mesures, elle a maintenant l’obligation d’en aviser la municipalité concernée dans le délai prévu et ne peut plus prétendre n’avoir aucun droit à payer au seul motif que l’acte n’aurait pas été publié au registre foncier.

 

Certains transferts hors titres pourraient quand même profiter d’une exonération de paiement prévue à la loi, mais non de divulgation. Notez que les exonérations ont aussi fait l’objet de modifications importantes.

 

Pour les tiers, il est aisé de vérifier les inscrip­tions au registre foncier et l’état des taxes foncières qui en résulte. Mais qu’en est-il des transferts non publiés qui n’engendraient aupa­ravant aucun droit de mutation ? En matière de vérification diligente, les juristes devront être encore plus prudents et informer leurs clients de ces nouvelles mesures, puisque des droits de mutation impayés confèrent aux municipalités le pouvoir d’imposer une pénalité et de publier une hypothèque légale contre la propriété, laquelle aura priorité sur l’hypo­thèque conventionnelle et deviendra aussi la responsabilité du propriétaire de l’immeuble. Non seulement vous ne serez pas heureux de recevoir une telle facture, mais votre prêteur pourrait aussi vous mettre en défaut aux termes de votre prêt !

 

L’assurance titres peut-elle couvrir ce genre d’incertitude ? Sous réserve des modalités de la police d’assurance titres et si le droit de mutation a pris naissance avant la date de la police, et qu’il découle donc d’une transaction antérieure, l’assurance titres couvrira généralement le prêteur et le propriétaire pour la perte ou le dommage réel subi en raison, par exemple, de la perte de la priorité du rang hypothécaire quant au prêteur et de l’inscription d’une hypothèque légale créant une priorité quant au propriétaire.

 

Comme ces mesures sont tout à fait nouvelles, le risque qu’une telle situation survienne est d’autant plus élevé.

 

Au moment de votre prochain achat ou financement immobilier, pensez à l’assurance titres pour couvrir les risques associés aux titres, mais bien plus encore !

 

 

N.D.L.R. Au moment de la rédaction de cet article, la loi n’avait pas encore été modifiée, mais les mesures devaient quand même être appliquées.