Raphaël
Barchichat
Associé, Avocat, Fiscalité immobilière, PSB Boisjoli LLP
Septembre 2015 - Revue L'immobilier commercial
Article

Il y a deux ans, j’ai publié trois textes portant sur les fiducies de placement immobilier (FPI, aussi appelées real estate investment trust ou REIT) dans lesquels je discutais en détail des règles fiscales favorables ainsi que des avantages sur le plan commercial de ces fiducies.

Aujourd’hui, avec un peu de recul et compte tenu de la conjoncture économique, ce n’est vraisemblablement plus le cas; certains diront même que le vent tourne à contre-courant. D’ailleurs, en 2014, on a assisté à la privatisation au Québec de BLF Real Estate Investment Trust (BLF REIT) (TSXV: BLF.UN). J’aimerais cependant tempérer un peu ces propos en disant que les FPI actuellement cotées en bourse procurent un meilleur rendement que les sociétés publiques (plus précisément, 2 % d’écart lorsque le rendement est annualisé sur les cinq dernières années). Est-ce donc dire que les joueurs actuels (ils sont environ 50 à la Bourse de Toronto) qui dominent le marché canadien peuvent générer des résultats, mais que les nouveaux joueurs en sont incapables? Seul le temps le dira, mais chose certaine, la côte à remonter est abrupte. Par ailleurs, les actifs immobiliers ne sont pas tous « REITable », et les conseils d’administration peineront peut-être à s’y retrouver à travers toutes les complexités de la gestion immobilière dans un contexte de fiducie publique.

Quant à elle, l’histoire a démontré que les sociétés par actions qui ont monnayé leurs actifs immobiliers s’en sont bien tirées. En effet, la société opérante qui a disposé de ses actifs immobiliers au profit d’une fiducie (par l’intermédiaire d’une société de personnes) sur une base de roulement fiscal (c’est-à-dire par un transfert d’actifs sans impôt) a monnayé le coût fiscal des actifs transférés. La nouvelle fiducie publique a, quant à elle, accédé à de nouveaux capitaux canadiens et, dans une certaine mesure, à des capitaux étrangers. Bref, c’est faire d’une pierre deux coups!

Sur le plan purement fiscal, il est plus intéressant pour un investisseur d’acquérir des unités d’une FPI plutôt que des actions de sociétés publiques. Pourquoi? Simplement parce qu’une FPI peut généralement éviter de payer tout impôt sur le revenu (contrairement à ce qui se produit dans le cas d’une société par actions) dans la mesure où tous ses revenus sont versés à ses bénéficiaires. Une FPI ne paie pas d’impôts, ne créant pas un niveau de taxation, comme c’est actuellement le cas pour les sociétés par actions. Le régime des FPI demeure malgré tout un régime d’exception dans la Loi de l’impôt sur le revenu.

J’aimerais terminer sur une note plus légère, soit sur la règle du « gros bon sens », qui demeure un guide pour le profane de la fiscalité des FPI. La règle que nous proposons va comme suit : une fiducie de placement immobilier comporte trois mots importants : fiducie, placement et immobilier. Ces trois mots nous renseignent sur une restriction à l’égard du type de véhicule qui peut être utilisé, des activités permises par la Loi de l’impôt sur le revenu et du type d’actifs qui peuvent être détenus. D’abord, il faut une fiducie, entité nécessairement formée en vertu du Code civil du Québec, le cas échéant. Ensuite, l’investissement, qui en fait demeure un placement, par opposition au fait d’exploiter une entreprise de façon active. Enfin, les actifs qui peuvent être détenus sont presque exclusivement limités à des actifs immobiliers.

Un article intitulé REITs bide their time after a rough year paru dans le Globe and Mail le 26 février 2014 1faisait état d’une situation plus préoccupante à l’égard des FPI, situation qui, selon moi, n’est plus aussi inquiétante que le soulevait ce texte. En somme, et compte tenu de la réalité économique actuelle, un investissement dans une FPI devrait être envisagé pour toute personne qui, à la fois, souhaite investir dans l’immobilier, préfère ne pas s’impliquer dans la gestion immobilière et sait faire preuve de patience!

Notes biographiques de l’auteur

Raphael S. Barchichat est avocat fiscaliste et directeur principal en fiscalité internationale et réorganisations au sein du cabinet PSB Boisjoli à Montréal. Il travaille, dans plusieurs dossiers locaux, nationaux et internationaux, à la mise en place des stratégies fiscales optimales. Sa pratique comprend également la fiscalité des sociétés, société de personnes et fiducies tant canadiennes que non résidentes. M. Barchichat gère également toutes les étapes du processus de règlement des différends fiscaux, plus particulièrement la vérification fiscale et les avis d’opposition. Il cumule plusieurs années d’expérience en fiscalité, avec un accent particulier mis sur la fiscalité d’entreprise internationale et canadienne.

L’auteur enseigne la fiscalité et le droit des affaires à HEC Montréal depuis 2013 en tant que chargé de cours; il a donné plusieurs conférences et a publié de nombreux textes et articles portant sur le droit fiscal canadien. En plus d’être avocat inscrit au Tableau de l’Ordre du Barreau du Québec, il est membre de l’Association canadienne d’études fiscales (CTF), de l’Association de planification fiscale et financière (APFF) et de l’Association de fiscalité internationale (IFA).

Barchichat détient six diplômes universitaires en droit et en fiscalité : baccalauréat en droit civil de l’Université de Montréal, Juris Doctor en droit transnational de l’Université de Sherbrooke, diplôme en droit de l’Université du Québec à Montréal, diplôme d’études supérieures spécialisées en fiscalité de HEC Montréal, maîtrise en Common Law de l’Université de Sherbrooke et maîtrise en fiscalité de l’Université de Montréal. Il a reçu des mentions d’excellence dans chacune de ces universités. Il a également suivi plusieurs cours donnés par l’Institut Canadien des Comptables Agréés (ICCA).

 

 

 

1 www.theglobeandmail.com/report-on-business/big-deals/reits-bide-their-time-after-a-rough-year/article17117100/