Audrey
Mulholland,
Avocate associée, De Grandpré Chait
Juin 2015 - Revue eSpace
Article

Introduction

De nos jours, les ventes de propriétés immobilières commerciales sans garantie légale sont à la mode. Les vendeurs n’entendent plus faire les représentations et garanties comme par le passé. Ils préfèrent que les acheteurs se chargent eux-mêmes des vérifications préachat requises afin de déterminer s’ils sont satisfaits de l’état de la propriété. En tant qu’acheteur, comment peut-on se protéger et minimiser les dommages potentiels, surtout dans le cadre d’un financement avec un prêteur hypothécaire ?

L’offre d’achat est la première étape et constitue la base d’une transaction immobilière.  Les modalités clés qui régissent la transaction sont prévues dans ce document et constituent l’entente entre les parties. Ce document comprend les éléments essentiels dont l’identification des parties, le prix d’achat et la description de la propriété. Il inclut également les étapes à suivre avant la conclusion officielle de la transaction, le processus et les délais à respecter pour compléter la vérification diligente (tant documentaire que physique), les représentations et garanties du vendeur et de l’acheteur qui vont régir et survivre à la transaction ainsi que les documents transactionnels à conclure lors de la séance de clôture, chez le notaire ou un autre professionnel du droit.  À ce stade, il est très important de prévoir des délais réalistes pour effectuer la vérification diligente et s’assurer que la liste des représentations et garanties est complète. Fréquemment, l’offre d’achat est conditionnelle à l’obtention d’un financement avec un prêteur hypothécaire. On doit garder à l’esprit que le financement s’effectuera simultanément avec l’acquisition et les informations obtenues lors de la vérification diligente serviront également à rassurer le prêteur hypothécaire.

La signature de l’offre d’achat et la livraison des documents de vérification diligente marquent le début de ce processus. Voici quelques éléments importants à considérer lors d’une acquisition immobilière sans garantie légale.

Recherche de titres 

Est-ce que le vendeur est le véritable propriétaire ? Quels sont les droits ou charges qui grèvent la propriété et leur impact sur l’acquisition ?

Tout d’abord, une bonne analyse de l’index aux immeubles et des différents actes obtenus auprès du Bureau de la publicité foncière est primordiale, entre autres afin de vérifier quelles sont les charges qui grèvent la propriété. Existe-t-il des prêts hypothécaires? Doivent-ils être remboursés ou assumés? Est-ce qu’il y a des servitudes d’accès ou de passage sur la propriété qui doivent être respectées par l’acheteur et est-ce que cela pourrait nuire d’une quelconque manière au projet de construction ou de développement de l’acheteur relativement à la propriété ?

Le certificat de localisation, préparé par un arpenteur-géomètre qui est membre de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, est un outil important dans le cadre d’une transaction immobilière. Ce certificat, préparé à la suite d’une visite de la propriété par l’arpenteur-géomètre, est rédigé sous la forme d’un rapport et d’un plan qui, en vertu du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, permet à l’arpenteur-géomètre d’exprimer son opinion sur la situation et la condition actuelle de l’immeuble par rapport aux titres de la propriété, au cadastre ainsi qu’à la législation en vigueur.

En vertu du Code civil du Québec, « le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède, ainsi que, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède » (article 1719). Dans le cadre d’une transaction immobilière commerciale, afin de protéger les intérêts de l‘acheteur et du prêteur hypothécaire dans l’offre d’achat, un certificat de localisation récent serait préférable.  Il devrait être adressé à l’acheteur et au prêteur hypothécaire pour qu’ils en fassent usage.

Si l’acheteur se porte acquéreur de la propriété « telle quelle », il doit se montrer satisfait des charges qui grèvent le titre de propriété avant de conclure la transaction. En cas de doute et advenant l’impossibilité de corriger la situation, l’assurance-titres est une excellente forme de protection pour un acheteur et son prêteur hypothécaire. Cette assurance protège l’acheteur contre le risque de certains vices de titres qui pourraient être dommageables pour l’acheteur ou le prêteur hypothécaire. L’assurance-titres est également utilisée pour répondre à des enjeux qui ne sont pas reliés aux titres, notamment les problèmes de zonage.

 

Recherche hors titres

Avez-vous obtenu de la part du vendeur toutes les autorisations requises afin d’avoir accès à l’information détenue par diverses entités gouvernementales ? Quelles sont les autres vérifications qui devraient être effectuées afin d’éviter les mauvaises surprises ?

Les lois fédérales et provinciales régissant l’accès à l’information permettent d’obtenir accès, sous réserve de l’autorisation écrite du vendeur, à une panoplie d’informations à propos du vendeur et de la propriété concernée. En adressant des demandes auprès de différents organismes gouvernementaux (ex. : la Commission de la construction du Québec, la Commission des lésions professionnelles, la Commission des relations du travail, la Commission de la santé et de la sécurité du travail, la Commission des normes du travail, la Régie du logement (si résidentiel), Environnement Canada, Société en commandite Gaz Métro, Hydro-Québec, le ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques, la Régie du bâtiment du Québec, le Tribunal administratif du Québec et la ville et/ou l’arrondissement où se trouve la propriété), vous pouvez vérifier s’il existe dans leurs dossiers tout document ou renseignement relativement à un montant dû, une enquête, une infraction, une plainte ou la non-conformité avec une loi, un règlement ou une norme, que ce soit de nature environnementale ou réglementaire. Ces renseignements vous donnent un aperçu de l’historique de la propriété et peuvent révéler des détails importants qui pourraient vous dissuader de conclure la transaction.

Les coûts rattachés à ces demandes peuvent varier selon l’organisme et la loi qui le régit. Selon la Loi sur l’accès aux documents des organismes publics et sur la protection des renseignements personnels, l’accès aux documents auprès des organismes provinciaux est gratuit. Par contre, en vertu de la Loi sur l’accès à l’information, les organismes fédéraux ont le droit d’exiger un versement initial accompagnant la demande. La loi fédérale et la loi provinciale prévoient que les organismes ont le droit de charger des frais additionnels pour la transcription, la reproduction ou la transmission du document. L’organisme public qui entend exiger ces frais doit vous informer du montant approximatif qui sera chargé, avant de procéder à la transcription, la reproduction ou la transmission du document.

Une fois que l’organisme reçoit la demande d’accès, le responsable de la protection des renseignements personnels doit vous faire parvenir un accusé de réception écrit précisant la date de la réception de la demande et indiquant le délai dont dispose le responsable pour donner suite à la demande ainsi que les conséquences du défaut de le respecter. L’accusé de réception doit également faire mention des recours qui vous sont offerts, le cas échéant. Les organismes provinciaux disposent d’un délai d’au plus 20 jours pour vous répondre, tandis qu’au niveau fédéral le délai est de 30 jours. Si l’organisme n’est pas en mesure de respecter son délai, par exemple en raison d’un volume élevé de demandes, le délai peut être prolongé à la condition que l’organisme vous avise par écrit.

Si ces recherches hors titres révèlent une non-conformité ou des infractions affectant la propriété, un délai supplémentaire peut s’avérer utile afin d’obtenir les informations nécessaires pour évaluer l’impact de la non-conformité sur l’acquisition, et le cas échéant, corriger les problèmes soulevés avant de procéder à la transaction. Ainsi, l’acheteur prudent doit tenir compte de cette information lorsqu’il évalue les délais à prévoir relativement à la transaction dans l’offre d’achat.

De plus, gardez à l’esprit que le prêteur hypothécaire s’intéresse également à ces recherches et en obtiendra habituellement copie. Parmi les autres recherches utiles, vérifiez le Registre des droits personnels et réels mobiliers, le Registre des dossiers de faillite et d’insolvabilité (LFI), le Système d’enregistrement des garanties (Loi sur les banques) et les plumitifs du Québec. Ces recherches visent plus particulièrement le vendeur et les réclamations contre ce dernier. Prenez note que ces recherches se font conjointement avec une inspection physique ainsi qu’une évaluation environnementale de la propriété réalisées par un professionnel qualifié qui soumettra un rapport contenant toutes les informations pertinentes.

Parmi les autres éléments à considérer, le vendeur emploie-t-il des personnes que l’acheteur voudrait garder à son emploi ? L’acheteur doit s’assurer que les mesures légalement nécessaires soient prises à l’étape de pré-clôture pour éviter tout malentendu ou différend avec les employés à l’étape post-clôture. Par ailleurs, est-ce que le vendeur dispose de contrats en vigueur que l’acheteur désire conserver et ces contrats requièrent-ils le consentement d’une tierce partie pour permettre une valable cession à l’acheteur ?  Si oui, ce processus peut prendre un certain temps. Il est donc sage de prévoir un délai raisonnable afin de compléter ce processus de transfert avant la séance de clôture.

Recherche de zonage

Est-ce que l’usage de la propriété est conforme aux normes réglementaires en vigueur ? Est-ce que les immeubles existants ainsi que la construction projetée par l’acheteur sont conformes au règlement d’urbanisme en vigueur ? Que faut-il vérifier ? Que faire si l’usage est non conforme ?

Que la transaction comporte ou non une garantie légale, le zonage est un élément fondamental régi par la municipalité. Le règlement de zonage permet de déterminer si l’usage qui est fait de la propriété ou si la typologie du bâtiment est conforme à la réglementation municipale en vigueur. De plus, l’acheteur prudent devra considérer la gamme des usages permis. Un zonage trop limitatif pourra diminuer la valeur de la propriété. Il vaut donc mieux savoir avant la signature de l’acte de vente si la propriété est conforme à cette réglementation, ce qui permettra à l’acheteur de prendre une décision éclairée relativement à la transaction.

Qu’arrive-t-il lorsqu’il y a un problème de zonage, plus précisément, lorsque la construction que l’acheteur veut effectuer ou l’usage qu’il veut en faire n’est pas conforme à la réglementation en vigueur ?

Tout projet de construction, d’aménagement ou de développement doit être conforme au règlement d’urbanisme de la ville ou de l’arrondissement où est située la propriété. Selon la nature de la problématique de zonage, l’acheteur peut tenter de faire une demande de dérogation ou de modification au règlement d’urbanisme afin de rendre la propriété conforme aux règlements prescrits. La dérogation mineure ne peut être utilisée pour des problèmes de zonage qui touchent l’usage ou la densité d’occupation du sol. Une modification du règlement constitue alors la seule option disponible.

Le processus à suivre pour ces demandes, qui sont régies par la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, comprend plusieurs étapes et peut s’avérer très coûteux. Les délais de réalisation peuvent s’échelonner sur plusieurs mois. Il est important de noter que la modification au règlement d’urbanisme est sujette à un processus d’approbation référendaire, ce qui peut retarder les délais et se traduire par un rejet de la demande.

Conclusion

Une fois que la vérification diligente est complétée à la satisfaction de l’acheteur, les parties sont en mesure de procéder à la signature de l’acte de vente. Ce document comprend les modalités prévues à l’offre d’achat ainsi que les représentations et garanties afférentes. Toute non-conformité révélée par l’enquête effectuée pendant la période d’inspection préachat pourrait favoriser la négociation d’une réduction du prix de vente. Une retenue d’argent (holdback) pourrait également être effectuée par l’acheteur jusqu’à ce que la non-conformité soit corrigée par le vendeur.

Le marché immobilier continue d’afficher une forte croissance au Québec et ailleurs au Canada. De plus, les transactions immobilières sont souvent complexes et comportent plusieurs étapes qui requièrent de la vigilance pour les parties impliquées. En plus de comporter des conseils utiles, le présent article constitue également une invitation à être vigilant.