Émilie
Therrien
Avocate associée, Fasken Martineau
Juillet 2015 - Immobilier Commercial
Article

La Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (la « Loi ») permet aux municipalités d’aller chercher des revenus supplémentaires afin de créer ou réaménager des parcs sur leurs territoires, au moyen d’une « contribution pour fins de parcs ». Il s’agit d’une contribution imposée par une municipalité notamment lors d’une modification cadastrale (qui a pour effet d’augmenter le nombre de lots au Cadastre du Québec) ou une demande de permis de construction pour un immeuble faisant l’objet d’un redéveloppement.

Deux types de contribution

La contribution pour fins de parcs peut se faire de deux façons. Premièrement, le règlement municipal peut exiger que le propriétaire cède une parcelle du terrain visé par la demande pour que la municipalité y aménage un parc. La parcelle ne peut excéder 10% de la superficie du terrain visé. Le propriétaire et la municipalité peuvent également s’entendre pour que celui-ci fournisse une parcelle située sur un autre terrain, auquel cas la limite de 10% ne s’appliquera pas et la municipalité pourra exiger plus, si elle le désire.

Deuxièmement, la municipalité peut exiger que le propriétaire paie un montant équivalent à un pourcentage de la valeur du terrain1. Ce montant ne doit toutefois pas excéder 10% de la valeur du terrain. Le calcul de la contribution financière se fait au moment de la réception de la demande de permis de construction ou d’opération cadastrale.

Par ailleurs, un propriétaire qui a déjà contribué lors d’une opération cadastrale précédente doit recevoir un crédit lors d’une seconde opération cadastrale.

La problématique du redéveloppement

La contribution pour fins de parcs peut être exigée lors de la délivrance d’un permis de construction pour un immeuble faisant l’objet d’un « redéveloppement ». Mais qu’est-ce qu’un « redéveloppement »? Malheureusement, cette expression n’est pas définie dans la Loi, et il incombe aux municipalités de la définir si celles-ci désirent imposer une contribution dans ce cas précis. Cette particularité donne lieu à des définitions de « redéveloppement » qui varient grandement selon les municipalités.

Montréal : une pléthore de nouveaux règlements

Entre décembre 2012 et mars 2015, pas moins de six arrondissements de la ville de Montréal ont édicté leur propre règlementation afin d’imposer une contribution pour fins de parcs dans leurs arrondissements respectifs. Cette règlementation toute récente peut avoir un impact important sur un projet immobilier, notamment parce que les critères d’imposition de la contribution varient énormément d’un arrondissement à un autre!

Ainsi, l’arrondissement de Mercier-Hochelaga-Maisonneuve exige une contribution pour fins de parcs pour toute demande de permis de lotissement, incluant un projet d’opération cadastrale relatif à la création d’une copropriété divise assujettie à la publication d’une déclaration de copropriété. Une contribution pourrait donc être exigée dans le cadre de la construction d’un immeuble à condos divis dans cet arrondissement. Or, dans l’arrondissement de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, on exempt la copropriété divise de l’application du règlement en ce qui concerne une demande de permis de lotissement…

La nécessité de tenir compte de la contribution pour fins de parcs

Le soudain regain d’intérêt pour la contribution pour fins de parcs par les arrondissements montréalais donnera certainement lieu à des débats et à des contestations, que ce soit dans la sphère publique ou judiciaire. Cela permettra, nous l’espérons, d’éclaircir certains principes à cet égard qui paraissent pour l’instant un peu nébuleux.

En conclusion, je crois que vous aurez compris autant que moi qu’à la lumière de ce qui précède, tout développeur immobilier se doit de préalablement vérifier la réglementation municipale en vigueur afin de ne pas avoir de mauvaise surprise de ce genre lors du dépôt d’une demande de permis de construction ou d’opération cadastrale et, surtout, de ne pas prendre pour acquis que la règlementation est la même partout, surtout à Montréal!

1 La contribution financière peut être exigée en combinaison avec la cession d’une parcelle de terrain. Dans ce cas, la limite de 10% s’applique globalement sur la valeur du terrain, et non sur sa superficie.