Efficacité énergétique : La ruée vers l’or des propriétaires immobiliers québécois.

Le Québec est aujourd’hui un chef de file en efficacité énergétique dans les bâtiments !

Étonnant ? Oui, parce que c’est au Québec qu’on trouve un des plus bas coûts pour l’électricité en Amérique du Nord. Ainsi, on pourrait croire que cela incite les Québécois à une dépense énergétique insouciante. Pourquoi se priver quand c’est si peu cher ?

Mais non, le Québec réalise annuellement pour 100 millions de projets d’efficacité énergétique parce qu’il y a une réalité à laquelle on ne peut pas échapper. Il fait extrêmement froid l’hiver et par conséquent, d’un point de vue économique, la quantité d’énergie qu’on paie vient un peu annuler les bénéfices d’un bas prix. De plus, suite à différentes politiques du gouvernement et des fournisseurs d’énergie comme Gaz Métro et Hydro-Québec, il existe au Québec plusieurs programmes de subvention pouvant rembourser jusqu’à 75% des projets d’efficacité énergétique. Rien d’étonnant à ce que les initiatives soient plus nombreuses que jamais pour réduire les factures d’énergie.

En dehors de notre climat particulier et des généreuses subventions, ce sont surtout les faibles tarifs d’électricité qui ont permis aux propriétaires de faire de belles économies. Surtout en recourant à des mesures d’efficacité énergétique innovantes pour le chauffage par rapport à des systèmes traditionnels fonctionnant avec des combustibles fossiles (gaz naturel, mazout, propane). À titre de comparaison, dans un immeuble à bureaux typique du Québec, le gaz naturel est normalement environ 2 fois moins cher que l’électricité pour les applications de chauffage. En Ontario, c’est 4 fois moins cher alors qu’à New York, c’est 6 fois moins cher de se chauffer au gaz naturel.

Chauffer un bâtiment au gaz naturel pourrait donc sembler plus logique, même au Québec, mais c’est sans compter sur l’efficacité des équipements de chauffage et l’expertise des firmes du Québec pour optimiser les opérations d’un bâtiment. Prenons par exemple un propriétaire immobilier qui possède un bâtiment avec une chaudière au gaz naturel dont l’efficacité de combustion est d’environ 80%, (c’est-à-dire que pour chaque dollar d’énergie payé, il y a environ 0,20$ qui part dans la cheminée). Pour générer des économies, ce propriétaire pourrait remplacer sa chaudière par une nouvelle chaudière au gaz naturel à très haute efficacité, 97%, mais il pourrait aussi choisir d’installer une thermopompe qui elle aura une efficacité de chauffage de 300%.

En effet, ce type d’équipement ne produit pas vraiment de chaleur, mais extrait l’énergie (chaleur) d’un milieu et l’injecte dans un autre milieu. C’est pourquoi une thermopompe consomme généralement moins d’énergie qu’elle n’en déplace et pour chaque watt d’électricité consommé (et transformé en chaleur), il y a deux watts gratuits. Ainsi, au Québec, entre une chaudière efficace à 97% et une thermopompe, il serait théoriquement possible de sauver 35% de la facture de chauffage avec une thermopompe. En Ontario, pour le même genre de mise en situation, la facture de chauffage grimperait de 30% alors qu’à New York, ce serait deux fois plus cher et donc tout simplement inenvisageable. De plus, quand on rajoute à ce scénario simplifié les subventions présentement disponibles pour réduire les gaz à effet de serre (donc en éliminant le gaz naturel), on ne s’étonne plus de voir l’engouement du milieu des affaires pour ce genre de projet autofinancé grâce aux économies d’énergie et hautement subventionné.

Les projets d’efficacité énergétique représentent donc une opportunité de croissance économique vraiment intéressante pour des propriétaires immobiliers en lien avec leur positionnement stratégique, l’accroissement de la valeur des bâtiments et la réduction durable des impacts environnementaux. C’est d’autant plus important quand les infrastructures d’un bâtiment sont à remplacer, car en incluant dans le coût d’un projet les coûts évités dans le futur, on se retrouve avec des investissements excessivement rentables.

Dans un immeuble à bureaux, par exemple, les projets d’efficacité énergétique au Québec ont en moyenne une PRI (période de rendement de l’investissement) entre 5 et 7 ans. De plus, si on jumèle les projets à des projets de CAPEX (maintien d’actif) et qu’on utilise les subventions présentement disponibles, on arrive facilement à diminuer cet investissement à une période de 2 à 3 ans.

Ainsi, pour un propriétaire, un investissement avec un ROI (return on Investment) de plus de 20 % est une décision facile à prendre. Cet investissement n’a pas seulement un ROI alléchant, il permet aussi de :

– Réduire les frais d’exploitation de 0,50 $/pi2 à 1,25 $/pi2 ou une réduction des coûts d’énergie de 30% à 50%.

– Augmenter la valeur du bâtiment par le renouvellement des équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation.

– Augmenter le confort des usagers (pour faire des économies d’énergie, les opérations doivent toutes être revues et corrigées et les locataires s’en retrouvent toujours gagnants en confort).

– Mettre le bâtiment technologiquement au goût du jour. Par exemple, l’installation de contrôles très simples permet aux gestionnaires de recevoir des alarmes sur leur téléphone si un équipement est arrêté ou mis en marche.

– Contrôler les heures d’exploitation du bâtiment.

– Réduire rigoureusement l’impact environnemental du bâtiment (énergie, GES, eau, réfrigérants, bruit, lumière, etc.).

– Réduire la dépendance aux variations des coûts de l’énergie.

Pour le client commercial, cela signifie notamment qu’à la suite d’un projet d’efficacité énergétique, les coûts d’exploitation étant moindres, les loyers pourront alors être augmentés. Son image corporative s’en trouvera améliorée et favorisera ainsi une rétention plus importante de sa clientèle. De plus, l’exploitation du bâtiment étant électroniquement contrôlée, il serait alors possible de facturer à un locataire l’utilisation des locaux en dehors des heures normales prescrites dans son bail.

Il s’agit donc d’un incontournable pour les propriétaires immobiliers, mais au-delà de la création de richesse attribuable au bâtiment, l’efficacité énergétique est aujourd’hui tellement considérée comme un projet d’investissement à part entière, que plusieurs institutions financières et fonds privés offrent maintenant différents produits financiers et spécifiquement adaptés afin de permettre la réalisation de ces projets.

La logique d’un propriétaire immobilier est orientée généralement vers le profit généré par ses immeubles. Or, présentement, l’efficacité énergétique est l’une des activités les plus rentables qui soient. Peu importe les motivations, que ce soit pour réduire les coûts d’exploitation, remplacer intelligemment des équipements vieillissants, obtenir d’importantes subventions, abonner ses locataires, améliorer son image corporative, la réalisation de ces projets est en augmentation et on peut notamment le constater par les nouvelles politiques mises de l’avant par le gouvernement et les nombreuses initiatives du secteur privé.

Les dépenses totales en énergie au Québec contribuent directement à l’économie québécoise en représentant soit près de 10% des dépenses intérieures brutes (MERN, 2016). Suite à une étude de 2011 réalisées conjointement pour les comptes d’Hydro-Québec et de Gaz Métro et pour le gouvernement (EcoRessources, 2008), un potentiel annuel d’économie d’énergie de près de 22 % en électricité et de 13 % en gaz naturel a été identifié par rapport à la consommation de 2010 et puisque Québec s’est fixé d’importantes cibles de réduction pour 2030, le gouvernement et d’autres acteurs du marché proposent d’importants incitatifs pour aider les propriétaires immobiliers à réaliser des projets d’efficacité énergétique.

Ainsi, les programmes peuvent atteindre jusqu’à 75 % des coûts de projet, mais par contre, 69 % des entreprises québécoises avouent ne pas bien connaître, ou ne pas connaître, tous les programmes d’aide disponibles selon un sondage mené en 2014 par l’Alliance de l’Efficacité Energétique Canadienne (CEEA).

Pour maximiser les subventions, il est important de bien connaître les programmes et d’avoir une bonne vision d’ensemble sur les interventions nécessaires à faire dans un bâtiment sur un horizon de plusieurs années. Une bonne discussion doit avoir lieu entre le propriétaire et l’équipe de projet pour bien établir la stratégie à court et long terme pour le bâtiment.

Un autre gage de réussite pour les projets d’efficacité énergétique est de demander des garanties de performance. Des entrepreneurs spécialisés comme Krome Services vont garantir les paramètres financiers des projets. Ainsi, les coûts de projet, les subventions et les économies d’énergie sont garantis. Les firmes spécialisées réalisent les projets souvent en mode clé en main et prennent ainsi en charge tout le processus, parfois laborieux, des demandes de subventions pour leurs clients et les garantissent.

D’importants programmes de subvention existent pour réaliser des projets d’efficacité énergétique, mais où débuter ? Voici les conseils de Myrielle Robitaille, cofondatrice de KROME Services inc. et spécialiste en subventions, concernant les programmes les plus intéressants du secteur commercial.

Programme des fournisseurs d’énergie
Le programme bâtiment d’Hydro-Québec est parfait pour les immeubles dont la consommation est principalement électrique et incluse l’amélioration d’éléments architecturaux. La subvention peut atteindre 18 cents du kWh économisé. Gaz Métro offre à ses clients des appuis variés pour la réalisation d’études, de mesures efficaces, d’amélioration de l’enveloppe ou de recommissioning ainsi que de nombreux rabais à l’achat d’appareils efficaces. Son processus d’octrois est parmi les plus simples et efficaces de l’industrie.

Programme Ecoperformance de Transition Énergétique Québec
Ce programme permet de financer parfois jusqu’à 75% des coûts de projet pour les bâtiments qui consomment de l’énergie produite à partir d’hydrocarbures (gaz naturel, mazout, propane).
En terminant, si les projets sont menés par des entrepreneurs compétents, il sera toujours possible, grâce aux subventions, d’aller chercher des économies importantes en énergie, de rentabiliser un investissement et d’augmenter le confort des usagers, tout en diminuant l’impact environnemental des bâtiments. Les incitatifs ne dureront pas éternellement et c’est pourquoi il est impératif d’en profiter dès maintenant. Cependant, même sans eux, les projets d’efficacité énergétique sont gagnants pour tout le monde, autant pour l’investisseur que pour l’ensemble de la société.

Bref, c’est une décision facile et intelligente à prendre pour un propriétaire!

Sandrine Tremblay
Présidente
Krome Services